9月2日，保利发展（600048.SH）召开2025年半年度业绩说明会。对于半年报中公司营收1169亿元，同比下降16.08%，归母净利润为27.11亿元，同比下降63.47%以及销售毛利率均有所下降的原因进行了解释博星优配，保利发展董事、总经理潘志华表示：“报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。”
尽管盈利出现下滑，2025上半年保利发展累计销售金额1452亿元，销售面积701.5万平方米，继续摘得“销冠”荣誉，实现营收1169亿元，依然稳居行业规模第一。倘若保利发展能破解增收不增利的行业困境，或许才是业界对行业一哥的真正期待。
南方+ 柴亚娟 制图
重销售增土储
2025年上半年，保利发展实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米，销售额和销售面积均维持在行业第一规模。
从2023年保利发展首次超越万科等竞争对手，以4222亿元销售额成为行业第一后，在行业整体销售承压的背景下，保利发展始终保持积极的销售姿态，2024年保利发展实现全口径销售金额3230.29亿元，销售面积1796.61万平方米，蝉联销售金额行业第一。2025年也不例外，继续稳居规模第一。
领先的销售业绩背后是保利发展积极的销售策略，保利发展在年初确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。在存量方面，保利发展推行“老盘新作、全面焕新”博星优配，通过推动存量项目调规调产品等方式加速去化。财报显示，上半年公司存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。在增量项目方面，报告期内，公司2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%。
为保持销售规模，上半年保利发展在土体拓展方面表现更积极，持续提高资源投放的精准度，优化土储结构。报告显示，上半年公司在北京、上海、杭州、西安等核心城市新拓项目26个，总地价509亿元，总计容面积228万平方米；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平，对比2024年全年新增拓展总地价683亿元。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元。
在大本营广州，保利发展更是有意识地巩固其市场影响力。2024年，保利发展在广州豪掷253.7亿，拿下7块地，拿地金额占广州市32.8%，占到了保利全国拿地总金额的43%。而今年5月，保利发展又拿出22.5亿总价拿下天河航天奇观二期地块。
2025年保利在广州热销项目 南方+ 柴亚娟 制图
此外，保利发展正积极推进存量土地资源置换与盘活进程。据公开报道，2025年保利发展挂牌转让12个非核心城市项目，回笼资金83亿元。
截至6月末，保利发展待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目计容面积约894万平方米，随着产品品质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。
降负债提现金流
得益于上半年保利发展大力抢抓销售回笼，现金流方面资金充裕。数据显示，期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。基于此，期内公司经营活动现金净流入160亿元，实现同比由负转正；期末货币资金余额1386亿元，占总资产比例超10%，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
同时，在融资方面，上半年保利发展新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。此外，公司用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。
从资本结构来看，截至6月末，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高。
不过，从最核心的盈利能力指标来看，保利发展面临严峻的盈利挑战。上半年，保利发展归母净利润仅为27.11亿元，同比下降63.47%；毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；但是加权平均净资产收益率为1.36%，创上市18年新低。保利发展的归母净利润已经连续四年下滑，从2021年至2024年，归母净利润从273.9亿元跌至50亿元，同比下滑幅度也持续扩大，从5.39%至58.56%，盈利能力着实堪忧。
未来，保利发展能在利润表现上打个“翻身仗”吗？潘志华表示，上半年公司并表范围内资产经营实现毛利约5亿。未来将继续通过存量焕新去化、改善增量投资、降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。
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